Entraves jurídicos e práticos na aquisição de propriedade rural por empresa nacional de capital estrangeiro

A aquisição de propriedade rural por empresa nacional com gestão ou controle estrangeiro é matéria tortuosa, uma vez que requer análises da legislação e do cenário político-econômico vigente no país.

O Código Civil em seu art. 1126 determina que a empresa seja considerada brasileira quando a organização se dá conforme legislação pátria e a sede da administração está localizada no Brasil. A conceituação de sociedade estrangeira, por sua vez, dá-se de forma negativa.

O tratamento dado às empresas brasileiras e estrangeiras é bastante desigual, a começar pela necessidade, para esta última, de obter autorização por decreto do Poder Executivo para seu funcionamento e, ainda, a faculdade a ele conferida de estabelecer, discricionariamente, condições que atendam aos interesses nacionais para a concessão da dita autorização, inclusive quanto às modificações contratuais ou estatutárias.

É comum, portanto, que investidores estrangeiros constituam empresas brasileiras e nelas façam aportes de capital estrangeiro - o denominado investimento estrangeiro direto – para aproveitar do trâmite simplificado de abertura e funcionamento das referidas sociedades. 

No que refere-se à aquisição ou ao arrendamento de imóveis rurais, no entanto, a empresa nacional cujo controle seja detido por investidores estrangeiros enfrenta várias dificuldades advindas de sua equiparação à empresa estrangeira, promovida inicialmente pelo Decreto Lei 494/69, promulgado em decorrência do art. 3º do Ato Complementar nº 45/69. O Decreto Lei 494/69 foi posteriormente revogado pela Lei 5.709/71, regulamentada pelo Decreto 74.965/74, que, juntamente com a Lei 8.629/93, não só mantiveram as restrições quanto à aquisição, como as ampliaram para os casos de arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros e, por conseguinte, por empresas brasileiras controladas por capital estrangeiro.

De 1994 a 2010, seguindo orientações dos pareceres da AGU GQ 22/94 e GQ 181/98, o governo deixou de aplicar às empresas brasileiras controladas por capital estrangeiro as restrições acima descritas. Assim, as sociedades nacionais com capital estrangeiro puderam adquirir e arrendar terras no Brasil sem necessidade de autorização. Com a mudança das condições macroeconômicas, porém, especialmente no que tange a disputa de áreas para a produção de alimentos e biocombustíveis, o governo brasileiro fez nova consulta à AGU, resultando na revisão do posicionamento anterior, por meio do Parecer LA 01/2010. As regras aplicáveis sofreram uma reviravolta, o que é negativo para a atratividade de investimentos no país.

De acordo com a legislação em vigor, a empresa brasileira controlada por capital estrangeiro, assim como a empresa e a pessoa natural estrangeira, deve obter autorização prévia, por meio do INCRA, para adquirir ou arrendar imóveis rurais no país. O pedido deve ser instruído com os documentos previstos na Instrução Normativa 88/2017 do INCRA, inclusive plano agrícola, pecuário, industrial ou de colonização, que deve ser necessariamente vinculado ao objeto social da empresa. Há um limite de área que pode ser adquirido por estrangeiros de 25% do município em que se encontram, e 10% da área da cidade é destinada aos detentores de mesma nacionalidade.

É necessária a autorização do Congresso Nacional para arrendamentos de área superior a 100 módulos de exploração indefinida, sendo a escritura pública obrigatória, conforme Provimento CNJ 43/2015.

O tempo de apreciação e julgamento do requerimento depende, além do trâmite interno entre os setores da autarquia, de todos os órgãos envolvidos, como os respectivos Ministérios, e ainda em casos específicos, o Conselho de Defesa Nacional e o Congresso Nacional, o que traz demora e incerteza jurídica para o requerente e não condiz com a agilidade necessária para que investimentos dessa natureza se aperfeiçoem.

Atento a essa demanda, o Projeto de Lei 4.059/12 procura regular o tema de forma a excluir as pessoas jurídicas brasileiras controladas por estrangeiros das restrições por ele impostos, conservando as restrições às empresas e pessoas naturais estrangeiras e vedando o acesso às terras por fundos soberanos, ONGs e fundações estrangeiras. As informações seriam prestadas por meio do Cadastro Ambiental Rural (CAR) e do Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR).

Ainda que a opção brasileira prestigie sua soberania, procurando preservar a capacidade do país em gerar riquezas e explorar seus recursos naturais por meio da manutenção das restrições, é forçoso dizer que o Poder Executivo seja capaz de prover meios para que as entidades envolvidas no procedimento possam, de fato, realizar o controle a que se propõe de modo ágil.  

No Brasil, os dados do SNCR não permitem identificar atualmente a real apropriação estrangeira de terras brasileiras, reflexo da inexistência de aparato fiscalizatório eficiente, principalmente em razão de os dados imputados serem declaratórios.

Além de regras claras com relação às restrições, é fundamental que o Poder Executivo forneça recursos financeiros, tecnológicos e humanos, aproveitando-se de dados por satélite, cruzamento automático de informações cadastrais do Registro de Comércio, das Prefeituras, do Registro de Imóveis e outros, buscando eficiência e justiça na concessão das autorizações e no aproveitamento, pelo país, dos reflexos positivos do investimento estrangeiro, tanto financeiros como de desenvolvimento tecnológico e social. 


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Por Ana Toledo e Heloísa Krisman, que atuam no escritório Dosso Advogados